Airbnb in Zürich wird eingeschränkt: Was das neue Urteil für Mieter, Vermieter und den Wohnungsmarkt bedeutet
Das Bundesgericht hat Zürichs neue Regeln gegen die dauerhafte Umwandlung von Wohnungen in Airbnb-Unterkünfte und Business Apartments bestätigt. Für gelegentliches Home-Sharing ändert sich deutlich weniger als für professionell betriebene Kurzzeitwohnungen – und eine oft genannte 90-Nächte-Grenze ist noch nicht Teil dieses Urteils.
Das Wichtigste in 60 Sekunden
Das Bundesgericht hat am 30. April 2026 die Stadtzürcher BZO-Teilrevision bestätigt. Regelmässig und gewerblich für weniger als ein Jahr vermietete Wohnungen können künftig nicht mehr an den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil angerechnet werden, wenn dort niemand seinen Hauptwohnsitz oder eine gesetzlich gleichgestellte Nutzung hat. Die Stadt hat die Inkraftsetzung auf den 1. September 2026 beschlossen; am 8. August läuft nach der offiziellen Publikation noch die Rekursmöglichkeit gegen den Inkraftsetzungsbeschluss. Gelegentliche Vermietungen der eigenen Wohnung während Abwesenheiten sind nach Angaben der Stadt nicht das Ziel der Regelung.[1][4]
Warum dieses Urteil für Zürich wichtig ist
Zürich hat einen der angespanntesten Wohnungsmärkte der Schweiz. Per 1. Juni 2025 standen nur 235 Wohnungen leer; die Leerwohnungsziffer lag bei 0,1 Prozent. Gleichzeitig registrierte Statistik Stadt Zürich Ende September 2025 insgesamt 7’620 Zweitwohnungen und 5’320 professionell bewirtschaftete Apartmentwohnungen.
Vor diesem Hintergrund will die Stadt verhindern, dass Wohnungen in Gebieten mit vorgeschriebenem Wohnanteil dauerhaft aus dem normalen Wohnungsmarkt herausgenommen und stattdessen laufend für Wochen oder Monate an wechselnde Gäste vermietet werden.
Das Bundesgericht hält diese wohn- und raumplanerische Zielsetzung für zulässig. Es bestätigte, dass die Stadt im öffentlichen Interesse Regeln schaffen darf, obwohl dadurch Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit berührt werden.
Vom Gemeinderatsbeschluss zum Bundesgericht: die Zeitleiste
| Zeitpunkt | Event |
|---|---|
| 22. September 2021 | Der Zürcher Gemeinderat beschliesst die BZO-Teilrevision «Nichtanrechenbarkeit an Wohnanteil». |
| 22. März 2022 | Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt die Änderung. |
| 14. März 2024 | Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich weist die Beschwerde gegen die Regelung ab. |
| 30. April 2026 | Das Bundesgericht weist die Beschwerde von vier Business-Apartment-Unternehmen ab – Urteil 1C_401/2024. |
| 25. Juni 2026 | Das Bundesgericht veröffentlicht seine Medienmitteilung und das Urteil wird öffentlich zugänglich. |
| 8. Juli 2026 | Der Stadtrat beschliesst die Inkraftsetzung auf den 1. September 2026. |
| 15. Juli 2026 | Die Inkraftsetzung wird offiziell publiziert; dagegen ist eine 30-tägige Rekursmöglichkeit vorgesehen. |
| 8. August 2026 | Aktueller Stand dieses Artikels: Der 1. September ist das vorgesehene Inkraftsetzungsdatum; die offizielle Publikation weist weiterhin auf die Rekursmöglichkeit hin. |
Was die neue Zürcher Regel genau macht
Airbnb-Regeln Zürich 2026: Was das Bundesgerichtsurteil für Mieter, Vermieter, Business Apartments und den Zürcher Wohnungsmarkt bedeutet.
- Regelmässigkeit: Die Wohnung oder Teile davon werden wiederholt kurzzeitig angeboten.
- Gewerblichkeit: Es handelt sich um eine kommerzielle Bereitstellung und nicht bloss um private Gastfreundschaft.
- Dauer: Die Vermietung ist jeweils auf weniger als ein Jahr befristet.
- Kein Hauptwohnsitz: In der Wohnung lebt gleichzeitig keine Person mit Hauptwohnsitz und keine nach dem Zweitwohnungsgesetz gleichgestellte Person.
- Wohnanteil: Sind diese Voraussetzungen erfüllt, zählt die Wohnung nicht mehr zum vorgeschriebenen Mindestwohnanteil des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes.
- Bewilligung: Nach Rechtskraft müssen Nutzungsänderungen wie die Umwandlung in ein Business Apartment gegenüber der Baubehörde deklariert beziehungsweise als Nutzungsänderung bewilligt werden, auch ohne bauliche Arbeiten.
Was das Urteil ausdrücklich nicht bedeutet
- Es ist kein allgemeines Airbnb-Verbot für die ganze Stadt.
- Es ist keine automatische 90-Nächte-Grenze aus dem Bundesgerichtsurteil.
- Die Regel trifft nicht jede befristete Wohnung: Verträge von mehr als einem Jahr oder unbefristete Mietverträge sind von dieser speziellen BZO-Regel nicht erfasst.
- Gelegentliches Vermieten der eigenen Wohnung während Ferien oder anderer Abwesenheiten wird von der Stadt ausdrücklich nicht als Ziel der Regelung bezeichnet.
- In Gebieten ohne vorgeschriebenen Mindestwohnanteil oder bei genügend Flächen ausserhalb des Wohnanteils kann gewerbliche Kurzzeitvermietung weiterhin möglich sein.
- Hotels werden in der BZO anders behandelt und bleiben grundsätzlich an den Wohnanteil anrechenbar.
Wichtig: Die 90-Nächte-Grenze ist noch nicht geltendes Recht
Die Volksinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb und Business Apartments regulieren» schlägt zusätzlich ein grundsätzliches Verbot der Kurzzeitvermietung für mehr als 90 Nächte pro Kalenderjahr vor, wenn die Leerwohnungsquote in mindestens einem der drei vorangegangenen Jahre unter 1 Prozent lag. Diese 90-Nächte-Regel ist jedoch nicht Inhalt des Bundesgerichtsurteils und am 8. August 2026 noch nicht in Kraft. Der Stadtrat arbeitet an einem Gegenvorschlag, der bis Anfang Januar 2027 dem Gemeinderat vorgelegt werden soll.[5][10]
Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter?
Für Mieterinnen und Mieter ist zuerst zwischen Planungsrecht und Mietrecht zu unterscheiden. Das neue Bundesgerichtsurteil betrifft primär die zulässige Nutzung von Wohnungen nach der Zürcher Bau- und Zonenordnung. Daneben gelten weiterhin die schweizerischen Regeln über die Untermiete.
Wer eine gemietete Wohnung ganz oder teilweise gegen Entgelt über Airbnb oder eine ähnliche Plattform überlässt, braucht grundsätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft. Nach Art. 262 OR kann die Vermieterschaft die Zustimmung insbesondere verweigern, wenn die Bedingungen nicht offengelegt werden, missbräuchlich sind oder wesentliche Nachteile entstehen.
Die gelegentliche Vermietung der eigenen Hauptwohnung während Ferien ist aus Sicht der neuen BZO wesentlich weniger problematisch als ein Geschäftsmodell, bei dem die Mietwohnung dauerhaft für wechselnde Kurzzeitgäste verwendet wird. Ohne Zustimmung der Vermieterschaft sollte eine Mietwohnung dennoch nicht auf Airbnb angeboten werden.
Für Mieter bedeutet das Urteil deshalb nicht: «Airbnb ist ab September verboten.» Es bedeutet vielmehr: Professionelle und regelmässige Kurzzeitnutzungen ohne echten Hauptwohnsitz werden zusätzlich zum Mietrecht auch planungsrechtlich schwieriger.
Was bedeutet das für Vermieter und Eigentümer?
Eigentümer sollten künftig vor einer professionellen Kurzzeitvermietung prüfen, welcher Mindestwohnanteil für das Grundstück gilt. Entscheidend ist nicht allein, ob eine Wohnung technisch als Wohnung gebaut wurde, sondern ob sie für die Berechnung des vorgeschriebenen Wohnanteils noch zählt.
Wird eine reguläre Wohnung dauerhaft in ein Business Apartment oder eine vergleichbare kommerzielle Kurzzeitunterkunft umgenutzt, kann eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung vorliegen. Die Stadt kündigt an, konkrete Hinweise auf nicht regelkonforme Nutzungen zu prüfen.
Bestehende Angebote sollten nicht allein mit dem Hinweis auf «Bestandesschutz» weitergeführt werden. Die Stadt vertritt in ihrer Umsetzungsinformation die Auffassung, dass die Bestandesgarantie bei leicht rückführbaren kommerziellen Kurzzeitnutzungen nicht automatisch greift. Das Bundesgericht hat zugleich festgehalten, dass die Vorinstanzen bei ihrer Verhältnismässigkeitsprüfung von einer grundsätzlichen Bestandesgarantie ausgegangen waren. Für bestehende Objekte ist deshalb eine konkrete baurechtliche Prüfung sinnvoll.
Für klassische langfristige Vermietungen ändert das Urteil nichts. Im Gegenteil: Die Regel soll den wirtschaftlichen Anreiz reduzieren, normale Wohnungen dauerhaft aus dem regulären Mietmarkt herauszulösen.
Was bedeutet das für Airbnb- und Business-Apartment-Anbieter?
Professionelle Anbieter von möblierten Business Apartments sind die am stärksten betroffene Gruppe. Vier entsprechende Unternehmen hatten gegen die BZO-Änderung Beschwerde geführt.
Das Bundesgericht akzeptiert, dass die neue Regel das Geschäftsmodell spürbar einschränkt. Es hält den Eingriff aber für zumutbar, weil wirtschaftlich sinnvolle Nutzungen weiterhin möglich seien und die Wohnanteilspflicht je nach Gebiet unterschiedlich stark bindet.
Besonders relevant werden zentrale Quartiere mit hohen Zweitwohnungs- und Apartmentanteilen. Dort kann die neue Regel eine stärkere Lenkungswirkung entfalten als bei einer Betrachtung der ganzen Stadt.
Was könnte sich am Zürcher Wohnungsmarkt ändern?
Ein sofortiger deutlicher Rückgang der Zürcher Mieten ist durch das Urteil nicht zu erwarten. Selbst das Bundesgericht spricht davon, dass der Beitrag zur Sicherung von Erstwohnraum begrenzt sein kann.
Für den Markt kann die Regel trotzdem relevant werden: Jede bisher ausschliesslich kurzzeitig genutzte Wohnung, die wieder langfristig vermietet wird, erhöht das reguläre Angebot. Gerade in Innenstadtlagen, in denen Zweitwohnungen und Apartments überdurchschnittlich konzentriert sind, kann die lokale Wirkung grösser sein.
Die Regel wirkt vor allem präventiv. Sie erschwert, dass zusätzliche normale Mietwohnungen künftig in renditestärkere Kurzzeitprodukte umgewandelt werden. Der Effekt dürfte daher eher über Jahre als innerhalb weniger Monate sichtbar werden.
Für Wohnungssuchende ist entscheidend: Die Regel schafft nicht automatisch tausende neue Wohnungen. Zürich bleibt ein Markt mit extrem geringer Leerstandsquote und sehr schneller Wiedervermietung.
Die wichtigsten Zürcher Wohnungszahlen
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Leerwohnungsziffer Stadt Zürich, 1. Juni 2025 | 0,1 % |
| Leerstehende Wohnungen | 235 |
| Wohnungsbestand Ende 2025 | 238’472 |
| Zweitwohnungen, September 2025 | 7’620 bzw. 3,2 % |
| Professionell bewirtschaftete Apartments | 5’320 bzw. 2,2 % |
| Davon unbelegte Apartments, die auch als Zweitwohnungen zählen | über 2’700 |
Interaktiver Check: Könnte die neue BZO-Regel relevant sein?
This simplified check is not a legal assessment; the exact zoning share, main-residence status and use of the property are decisive.
Typische Fälle aus der Praxis
| Situation | Einordnung | Was tun? |
|---|---|---|
| Mieter vermietet seine Hauptwohnung zwei Wochen während der Ferien | BZO-Regel typischerweise nicht im Fokus | Vermieterzustimmung nach Mietrecht trotzdem klären. |
| Eigentümer vermietet eine leere Wohnung ganzjährig tage- oder wochenweise | Kernfall kann erfasst sein | Wohnanteil und Nutzungsänderungsbewilligung prüfen. |
| Business Apartment wird jeweils für drei bis sechs Monate vermietet; niemand hat Hauptwohnsitz | Hohe Relevanz | Neue BZO-Regel kann Anrechnung an Wohnanteil ausschliessen. |
| Möblierte Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag und echtem Hauptwohnsitz | Spezielle Kurzzeitregel grundsätzlich nicht einschlägig | Normales Miet- und Baurecht beachten. |
| Airbnb-Zimmer in selbst bewohnter Hauptwohnung | Deutlich weniger betroffen | Mietvertrag, Hausordnung und Vermieterzustimmung prüfen. |
| Hotelzimmer | Anders behandelt | Hotelnutzung bleibt nach der bestätigten Regel grundsätzlich anrechenbar. |
Was Betroffene jetzt konkret tun sollten
Für Mieter
- Vor Airbnb-Inserat Zustimmung der Vermieterschaft einholen.
- Preise und Bedingungen transparent offenlegen.
- Keine dauerhafte Umnutzung der Mietwohnung zum Geschäftsmodell ohne rechtliche Prüfung.
- Hausordnung, Nachbarschaft und zulässige Nutzung beachten.
Für Eigentümer
- BZO-Wohnanteil des Grundstücks prüfen.
- Bestehende und geplante Kurzzeitnutzung dokumentieren.
- Vor Umnutzung die Baubewilligungspflicht mit der Stadt klären.
- Nicht auf eine pauschale Bestandesgarantie vertrauen.
Für professionelle Anbieter
- Portfolio nach Wohnanteilszonen priorisieren.
- Objekte mit Hauptwohnsitz und reine Business-Apartment-Modelle getrennt bewerten.
- Bewilligungsstatus je Objekt prüfen.
- Initiative und städtischen Gegenvorschlag zusätzlich verfolgen.
Für Wohnungssuchende
- Suchabo für Zürich und angrenzende Gemeinden einrichten.
- Nicht mit kurzfristiger Marktentspannung rechnen.
- Zusätzlich Genossenschaften, Erstvermietungen und Pendlergemeinden beobachten.
- Bewerbungsunterlagen vorab vollständig vorbereiten.
Wohnungssuche in Zürich: Warum das Thema für Suchende relevant ist
Wenn kommerzielle Kurzzeitwohnungen schrittweise in den normalen Mietmarkt zurückkehren, werden solche Objekte meist nicht lange leer stehen. Bei einer Leerwohnungsziffer von nur 0,1 Prozent ist Geschwindigkeit entscheidend. Auf UrbanHome können Sie die Wohnungssuche nutzen, gezielt Wohnungen in Zürich vergleichen und ein Suchabo für neue Inserate einrichten.
Quellen und Datenstand
- Bundesgericht: Urteil 1C_401/2024 vom 30. April 2026
- Bundesgericht: Medienmitteilung vom 25. Juni 2026
- Stadt Zürich: Bundesgericht bestätigt Regelung gegen kommerzielle Kurzzeitunterkünfte
- Stadt Zürich: Inkraftsetzungsbeschluss der BZO-Teilrevision
- Stadt Zürich: Volksinitiative und geplanter Gegenvorschlag
- Statistik Stadt Zürich: Apartments und Zweitwohnungen 2025
- Statistik Stadt Zürich: Leerwohnungsziffer 2025
- Statistik Stadt Zürich: Wohnungsbestand und Wohnbautätigkeit 2025
- Mieterinnen- und Mieterverband: Untermiete und Zustimmung der Vermieterschaft
- Stadt Zürich: Wortlaut der Volksinitiative mit vorgeschlagener 90-Nächte-Regel
Datenstand: 8. August 2026.
Häufige Fragen zum Airbnb-Urteil in Zürich
Fazit
Das Bundesgericht hat keinen generellen Airbnb-Stopp beschlossen. Es hat Zürich aber einen wichtigen planungsrechtlichen Hebel bestätigt: Wohnungen ohne Hauptwohnsitz, die regelmässig und gewerblich für weniger als ein Jahr vermietet werden, sollen in Gebieten mit Mindestwohnanteil nicht mehr wie normale Wohnnutzung zählen. Für gelegentliche private Vermietungen ist die Wirkung deutlich kleiner. Für professionelle Kurzzeitmodelle und Business Apartments steigt dagegen der Prüfungs- und Bewilligungsdruck. Für den Wohnungsmarkt ist die Massnahme eher ein langfristiger Schutz vor weiterer Verdrängung als ein kurzfristiges Mittel gegen hohe Mieten.
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