Überraschung am Immobilienmarkt: In diesen Schweizer Städten sind Neubauwohnungen günstiger
Neubau ist beim Wohnungskauf fast immer teurer – aber nicht überall. Eine neue Auswertung von 102 Schweizer Städten zeigt: In Chur, Zermatt und Delémont lagen die Median-Angebotspreise von Neubauwohnungen 2025 sogar rund 3 bis 15 Prozent unter jenen von Bestandswohnungen.
Kurz erklärt
Neubau ist beim Wohnungskauf fast immer teurer – aber nicht überall. Eine neue Auswertung von 102 Schweizer Städten zeigt: In Chur, Zermatt und Delémont lagen die Median-Angebotspreise von Neubauwohnungen 2025 sogar rund 3 bis 15 Prozent unter jenen von Bestandswohnungen.
Inhaltsverzeichnis
- Die Überraschung: Chur, Zermatt und Delémont
- Wie die Auswertung entstanden ist
- Neubau-Aufpreis und Neubau-Rabatt im Vergleich
- Warum kann ein Neubau überhaupt günstiger sein?
- Was bedeuten die drei Ausnahmen für Käufer?
- Zürich, Genf und Lausanne: Neubau bleibt teurer
- Brig, Arlesheim und Kriens: besonders hohe Aufpreise
- Wichtig: Es geht um Kaufpreise, nicht um Mieten
- Was sagt der Schweizer Markt 2026 insgesamt?
- Neubau oder Bestand: Das sollten Käufer wirklich vergleichen
- Eigentumswohnungen auf UrbanHome vergleichen
- Quellen und Datenstand
- Häufige Fragen
Die Überraschung: Chur, Zermatt und Delémont
Der Befund widerspricht der üblichen Erwartung: In Chur GR, Zermatt VS und Delémont JU lagen die Medianpreise pro Quadratmeter für als Neubau klassifizierte Eigentumswohnungen im Datensatz unter jenen der Bestandswohnungen. Watson fasst die drei negativen Abweichungen mit einer Grössenordnung von rund 3 bis 15 Prozent zusammen.[1]
Wichtig: Die öffentlich zugängliche Textfassung nennt die drei Städte und die gemeinsame Spanne, ordnet im Fliesstext aber nicht jedem Ort einen einzelnen exakten Prozentwert zu. Deshalb werden hier bewusst keine scheinpräzisen Einzelwerte ergänzt.
Wie die Auswertung entstanden ist
Die Auswertung basiert auf Daten von Lookmove und bezieht sich auf das Jahr 2025. Verglichen wurden Median-Angebotspreise pro Quadratmeter von Neubau- und Bestandswohnungen in 102 Schweizer Städten. Berücksichtigt wurden nur Städte, in denen mindestens zehn Neubauwohnungen zum Verkauf standen; die Visualisierung beschreibt mindestens zehn Wohnungen pro Kategorie.[1]
Als Neubau gilt im Datensatz eine Wohnung, wenn sie im Inserat ausdrücklich als Neubau bezeichnet wird, Teil eines Immobilienprojekts ist oder höchstens zwei Jahre vor Veröffentlichung des Inserats gebaut wurde. Auch noch im Bau befindliche beziehungsweise «ab Plan» vermarktete Wohnungen können dazugehören. Das ist keine amtliche behördliche Neubauklassifikation.[1]
Lookmove sammelt und analysiert Immobilienanzeigen aus mehr als 150 Schweizer Quellen, bereinigt Dubletten und filtert veraltete Inserate. Bei einzelnen Indikatoren weist die Datengrundlage laut Watson/Lookmove je nach Informationsqualität eine mögliche Fehlerquote von bis zu zehn Prozent auf.[1][2]
Neubau-Aufpreis und Neubau-Rabatt im Vergleich
| Stadt | Neubau gegenüber Bestand | Einordnung |
|---|---|---|
| Chur GR | günstiger | eine von drei Städten mit negativem Neubau-Aufschlag |
| Zermatt VS | günstiger | eine von drei Städten mit negativem Neubau-Aufschlag |
| Delémont JU | günstiger | eine von drei Städten mit negativem Neubau-Aufschlag |
| Lausanne VD | +5,7 % | moderater Neubau-Aufpreis |
| Genf GE | +9,1 % | Neubau teurer, aber Unterschied unter 10 % |
| Zürich ZH | +10,9 % | hohes Preisniveau, relativ moderater prozentualer Aufpreis |
| Kriens LU | +55 % | sehr hoher Neubau-Aufpreis |
| Arlesheim BL | +70 % | extremer Neubau-Aufpreis |
| Brig VS | +74 % | höchste im Watson-Text genannte Abweichung |
Quelle: Lookmove-Auswertung für 2025, publiziert von Watson am 10. August 2026. Die drei negativen Werte liegen gemäss Text gemeinsam ungefähr zwischen −3 % und −15 %; die exakte Zuordnung zu Chur, Zermatt und Delémont wird dort im Fliesstext nicht ausgewiesen.
Warum kann ein Neubau überhaupt günstiger sein?
Ein negativer Neubau-Aufpreis bedeutet nicht automatisch, dass Neubauten «zu billig» sind. Lookmove nennt mehrere plausible Gründe für solche Ausnahmen:
- Lage: Neue Projekte entstehen teilweise dort, wo noch Bauland verfügbar ist – also nicht zwingend in den teuersten oder zentralsten Lagen.
- Bestandsmix: Im Bestand können besonders gut gelegene, hochwertige oder renovierte Wohnungen überproportional vertreten sein.
- Wohnungsgrösse und Qualität: Die verglichenen Inserate sind keine identischen Wohnungen. Fläche, Ausbaustandard, Aussicht, Stockwerk und Mikrolage können sich deutlich unterscheiden.
- Angebotszusammensetzung: Mediane hängen davon ab, welche Objekte in einem bestimmten Jahr tatsächlich auf den Markt kommen.
Die Zahlen zeigen daher einen Marktvergleich der angebotenen Objekte und keinen kontrollierten Preisvergleich «identische Wohnung neu gegen identische Wohnung alt».[1]
Was bedeuten die drei Ausnahmen für Käufer?
Für Käufer sind Chur, Zermatt und Delémont deshalb vor allem ein Signal, Neubau nicht automatisch aus Budgetgründen auszuschliessen. Wer nur nach älteren Wohnungen filtert, könnte in solchen Märkten interessante Neubauangebote verpassen.
Gleichzeitig ist ein Medianwert keine Preisgarantie. Eine konkrete Neubauwohnung kann in derselben Stadt massiv teurer sein als eine konkrete Bestandswohnung. Entscheidend bleiben Mikrolage, Aussicht, Wohnfläche, Nebenräume, Parkplatz, Stockwerkeigentumsreglement, Erneuerungsfonds und die Qualität des Projekts.
Zürich, Genf und Lausanne: Neubau bleibt teurer
In den grossen Schweizer Städten bleibt das gewohnte Muster bestehen. Watson nennt für Lausanne +5,7 %, Genf +9,1 % und Zürich +10,9 % gegenüber Bestandswohnungen.[1]
Der prozentuale Aufpreis ist damit deutlich kleiner als in manchen kleineren Märkten, allerdings liegt das absolute Preisniveau hoch. Für Zürich nennt die Auswertung einen Median von knapp CHF 20'000 pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Ein relativ kleiner Prozentaufschlag kann deshalb absolut sehr viel Geld bedeuten.[1]
Brig, Arlesheim und Kriens: besonders hohe Aufpreise
Am anderen Ende der Skala stehen Orte, in denen Neubau deutlich mehr kostet: Brig mit rund +74 %, Arlesheim mit +70 % und Kriens mit +55 % gehören zu den auffälligsten Beispielen der Auswertung.[1]
Gerade solche Differenzen zeigen, warum die pauschale Frage «Was kostet Neubau mehr?» wenig hilfreich ist. Der Neubau-Aufpreis ist stark lokal und kann sich durch wenige Projekte, besondere Mikrolagen oder den jeweils angebotenen Wohnungsmix verändern.
Wichtig: Es geht um Kaufpreise, nicht um Mieten
Die aktuelle Auswertung betrifft Eigentumswohnungen zum Kauf. Sie sollte nicht mit dem Mietmarkt verwechselt werden. Watson hatte in einer separaten Untersuchung zu Mietwohnungen Neubauobjekte – definiert als Gebäude von höchstens zwei Jahren – mit Bestandsmieten verglichen; dort waren Neubauten je nach Ort teils deutlich teurer.[1]
Auch aktuelle Marktdaten von PwC/FPRE zeigen für das erste Quartal 2026 beim Schweizer Mietmarkt ein anderes Bild: Neuabschlussmieten von Altbauwohnungen stiegen im Quartalsvergleich um 0,4 %, während Neubaumieten um 0,2 % zurückgingen. Im Jahresvergleich lagen Altbaumieten +2,6 %, Neubaumieten +0,2 %. Das beschreibt die Dynamik der Mieten – nicht die Kaufpreisrelation aus der Lookmove-Auswertung.[3]
Was sagt der Schweizer Markt 2026 insgesamt?
Der Schweizer Wohnungsmarkt bleibt 2026 insgesamt angespannt und regional sehr unterschiedlich. PwC sieht zwar erste Erholungssignale beim Wohnbau und erwartet für 2026 ein Wachstum des Wohnbaus, betont aber zugleich, dass die Angebotsknappheit in urbanen Zentren bestehen bleibt.[3]
Auch beim bestehenden Wohnungsbestand ist der Altersmix gross. JLL verweist auf BFS- und BWO-Daten, wonach die Schweiz Ende 2024 rund 4,84 Millionen Wohnungen zählte und neue Wohnungen im Mietmarkt im Durchschnitt deutlich teurer waren als ältere Wohnungen gleicher Grösse. Kauf- und Mietmarkt sollten deshalb immer getrennt analysiert werden.[4]
Neubau oder Bestand: Das sollten Käufer wirklich vergleichen
Neubau prüfen
- Kaufpreis pro m²
- Baubeschrieb und Ausbaustandard
- Garantie-/Mängelregelung
- STWE-Reglement
- Budget und Erneuerungsfonds
- Parkplatzkosten
- Bezugs- und Fertigstellungstermin
Bestand prüfen
- Renovationsbedarf
- Alter von Dach, Fassade und Haustechnik
- Erneuerungsfonds
- geplante Sanierungen
- Energieverbrauch
- Grundriss und Ausbaupotenzial
- Mikrolage und Wiederverkauf
Für einen fairen Vergleich sollten Käufer nicht nur den Quadratmeterpreis anschauen, sondern die Gesamtkosten über mehrere Jahre. Ein günstigerer Altbau mit unmittelbar bevorstehender Gesamtsanierung kann wirtschaftlich schlechter sein als ein etwas teurerer Neubau – und umgekehrt.
Eigentumswohnungen auf UrbanHome vergleichen
Wer die Unterschiede selbst prüfen möchte, kann über die UrbanHome-Kaufsuche aktuelle Eigentumswohnungen und Häuser vergleichen. Besonders sinnvoll ist es, Neubau und Bestand in derselben Gemeinde und möglichst derselben Mikrolage nebeneinanderzustellen.
Vergleichen Sie nicht nur den Gesamtpreis, sondern auch Preis pro Quadratmeter, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Parkplatz, Nebenkosten, Stockwerkeigentum und erwartete Renovationen.
Quellen und Datenstand
Datenstand: 10. August 2026. Die zentrale Städteauswertung basiert auf Lookmove-Daten zu Kaufangeboten aus dem Jahr 2025 und wurde am 10. August 2026 von Watson veröffentlicht. Es handelt sich um Median-Angebotspreise, nicht um amtliche Transaktionspreise.
Häufige Fragen
Fazit
Die grosse Überraschung der neuen Auswertung sind Chur, Zermatt und Delémont: Dort lagen Neubauwohnungen im 2025er Angebotsdatensatz ausnahmsweise unter den Bestandswohnungen. Daraus sollte man aber keinen allgemeinen Preisvorteil des Neubaus ableiten. In fast allen anderen untersuchten Städten bleibt Neubau teurer – teils nur moderat, teils um mehr als 50 Prozent. Für Käufer ist die wichtigste Erkenntnis deshalb: nicht nach Baujahr vorfiltern, sondern Neubau und Bestand in derselben Mikrolage mit Preis pro Quadratmeter, Zustand und künftigen Investitionen direkt vergleichen.
Neubau- und Eigentumswohnungen vergleichen
Vergleichen Sie aktuelle Kaufangebote auf UrbanHome nach Region, Preis, Zimmerzahl und Objektart. Bei Neubauten lohnt sich der direkte Vergleich mit Bestandswohnungen in derselben Mikrolage.
Kaufobjekte suchen